【不動産投資検討者必見!】不動産投資って実際どうなの?サラリーマンオーナーが本音レビュー!

不動産

こんにちわ!サラリーマン投資家のふみーです。

私は2014年に会社の上司の勧めで投資デビューし、

今までに…

投資信託

FX自動売買

FXスワップポイント

CFD

先物・オプション取引

不動産

仮想通貨

など様々な投資を経験してきました。

このブログは三度の飯より投資好きの筆者が運営するサラリーマンのための資産運用ブログです!

本日は不動産投資について記事をまとめてみました!

今回の記事は下記のような悩みをもつ方にはぜひ読んでもらいたいです。

 

不動産投資を業者から勧められているけど実際どうなんだろう。ネットには『新築はやめろ』とか『そもそもいま日本の不動産は買うべきではない』とか色んな否定的な情報があるけど話聞く限り悪くなさそうだけど…

 

 

それではいってみましょう!

 

スポンサーリンク

不動産投資とは?

 

私は2017年に東京に新築の区分マンションを購入しました

価格は約2,700万です。

もちろんこんな金額は用意できないので頭金10万円だけ準備して、

残りは銀行から融資してもらってます。

 

私が行っている不動産投資は新築マンション投資で、

サラリーマンオーナーが非常に多いです。

サラリーマンなら一度は勧誘された経験があるのではないでしょうか?

 

今までに不動産業者さんから会社に電話かかってきたり、路上で声かけられたりしましたね!中々ハードな営業方法ですね(笑)

 

サラリーマンに人気の理由は、

・会社の信用を借りてローン(融資)を活用できる

・人に貸して家賃収入を得る。それをローンの返済にあてることができる

・節税ができる

・生命保険代わりになる

・将来の不労所得になる(年金代わりになる)

・入居者対応はすべて管理業者におまかせできる

こんなところでしょうか。

現在物件を保有している筆者が感じる、

不動産投資のメリット、デメリットをご紹介します。

メリット① 他人資本で投資ができる

他人資本=人のお金で投資ができるということです。

この点が他の投資に無い最大のメリットではないかと感じています。

 

不動産投資では銀行から借りたお金を借主からの家賃収入で返済します

例えば毎月のローンの返済が105,000円、

家賃収入が100,000円の場合、

手出しは5,000円で済みます。

東京の中古物件や地方の新築物件の場合は逆にプラスになる物件もあります。

 

自分が借りたお金を他人に返済してもらう、それが不動産投資の魅力です!

 

 

メリット② 生命保険や私的年金or遺族年金として活用できる

不動産投資は生命保険、将来の私的年金or遺族年金の代わりになります

 

その理由はローンを組む時に一緒に申し込む団体信用生命保険にあります。

団体信用生命保険に加入している人、つまり物件オーナーである夫が死亡した場合、

現在あるローンの残債を0にします。

例えば死亡した時点でローンの残債が2,000万あったとしましょう。

2,000万はチャラ。

当然居住人がいる限り家賃はオーナーに振り込まれますので、

オーナー夫の家族である奥さんや子供の生活費として利用できます。

また家賃収入を受け取り続けるだけでなく、

不動産を売却して一時金を受け取ることもできますね。

 

これは生命保険でいうと三角形の収入保障保険によく似たかたちとなっています。

収入保障保険も不動産投資同様に夫死亡時に、

毎月支払われる保険金が家族の生活資金として活用ます。

しかし収入保障保険は保険金の支払期間を60歳、65歳までとしているのが一般的です。

 

不動産投資の家賃収入は、借り手がいる限り支払われ続けられるので奥さんの老後資金としても活用できますね。

もちろんオーナー夫が死亡しなかったら不動産名義は夫自身なので自分で受け取れますね。

このように不動産の、

収入保障保険+私的年金、遺族年金の機能を併せもっている点はとても魅力的です。

また団信には死亡時の他に

がん保障付き

三大疾病保障付き

もあります。

金利を0.1~0.3%上乗せすることで死亡以外に影響の大きい、

がん、三大疾病時にもローンを0にしてくれるので検討のは魅力的です。

生命保険で保障を準備するのではなく不動産を活用するという方法もありますね!

 

1区分目は死亡団信のみなので、2区分目はがん保障付き団信で不動産購入したいと考えています。がんは2人に1人がなる時代ですからね!

 

メリット③ 節税効果がある

給与所得と不動産所得を損益通算することで節税することができます。

 

例えばサラリーマンの所得が500万、不動産所得がマイナス100万の場合、

課税所得が400万となり所得税、住民税の還付を受けることができます。

なぜなら会社は、会社から支払った500万をもとに年末調整をし、

所得税、住民税を計算してるからです。

そのためこれを取り返すために確定申告を行い、後で払い過ぎた税金を戻してもらいます。

不動産所得がマイナスと聞くと、

『マイナスって損が出るってことでしょ?』

となるかと思いますが、不動産投資には様々な経費が認められており、

物件の原価償却費

業者への代行手数料、管理費

ローン金利

各種税金(不動産取得税、固定資産税)

交際費

不動産投資の為に支出した経費

の計上が認められていますので、物件の家賃収入が途絶えて損したなどとは意味あいが異なります。

 

不動産投資に関する確定申告は費用を払って税理士にお願いすることもできますが、

ただせっかくなので自分でやる事をお勧めしますよ~。

 

税金の仕組みを理解できるし、年に1回なのでそこまで手間はかかりません。

私は他の所得もあるのですべて自分で確定申告を行ってます!

 

毎年払う固定資産税以上は税金の還付がありますね!

 

 

メリット④ 手間がかからない投資

不動産投資、特にマンション経営は手間がかからない投資のため、

サラリーマンの副業にはもってこいです!

物件を購入するまでは大変ですが、

購入後後は物件の管理、入居者対応はすべて管理会社が行ってくれます。

私がやる事としては、

年1回の固定資産税の支払い

年1回不動産の管理組合から送られてくる決算書に目を通す

ローンの残額のチェック

これぐらいでしょうか。

後は毎月1回管理会社から入金される家賃をスマホでニヤニヤ眺めているぐらい(笑)

私の代わりに入居者が頑張ってローンを返済してくれています

投資に時間がさけないサラリーマンと相性がいい投資です。

 

購入後はほったらかしで全然OKです!

 

 

 

 

デメリット① 様々なリスクの存在

空室リスク

当たり前ですが、入居者がいなければ家賃が受け取れないので毎月のローンの支払いは全て自分の財布から持ち出します。

不動産投資の一番のリスクは空室リスクと言われています。

これを避ける方法として、

賃貸需要の高い東京や大阪の駅地下に物件を購入する

サブリース契約(空室保証)をうまく活用する

などで対処します。

 

空室リスクとは常に向き合っていかないといけないです。

 

 

 

災害、天災リスク

突然の災害で物件がダメージを受けた際の補修費用や、

建物が全壊した場合の空室リスクが考えられます。

このリスクを軽減する方法として火災保険や地震保険に加入する方法があります。

こればかりはいつ、どれくらいの規模で起こるか予想できませんので、

ここをリスクに感じる人は不動産投資はやめておいた方がいいと思います。

 

災害リスクは誰も予想ができませんからね…

風評リスク

自分が持っている物件の入居者がある日自殺をしたら…

次の入居者が決まるまで時間がかりますよね。空室リスクが発生します。

自殺以外にも他殺や孤独死などの可能性はあります。

この場合はサブリース契約(空室保証)に切り替えることをおすすめします。

 

私のマンションでは皆が幸せに暮らしてほしいものです。

 

 

デメリット② 大きな借入金

人生で最も高い買いものは『家』。

不動産投資は最低でも1,000万程度の借り入れを行います。

入居者がいれば毎月家賃が振り込まれ、残債は減っていきますが、

数千万単位の残債を見て萎える人もいるでしょう。

不動産投資の仕組みを完全に理解し、十分納得してから始めて下さい。

不動産は株式と違って、手放したいと思っても簡単に手放せないので。

 

長期で返済するのが不動産投資なのでローンの残債はすぐには減らないですよー。

デメリット③ 不動産投資後の自宅購入が難しい場合も

不動産投資で多額の借入を行ってしまうと、自宅を購入する際に組む住宅用ローンの審査が通るずらくなるケースがあります。

私の知人は投資用不動産を2区分所有し、その後住宅用ローンの審査を行ったところ審査が通りませんでした。

理由を調べてみると、

これはフラット35の投資物件への不正流用問題が響いているようです。

投資用ローンより住宅用ローンの方が金利が安いため住宅ローンで審査を通し、

他人に貸して収益を得るスキームが横行した模様。

これを機に投資用マンション保有者への審査が厳しくなったとの情報がありました。

年収、職業、ローンの総額、その他の借り入れ状況により一概に言えませんが、

この可能性は念頭に置いておきたいです。

 

住宅購入希望の方は前もって不動産業者に確認してみて下さい。

 

 

私が東京で不動産を購入した理由

不動産投資の最大のリスクは空室リスクです。

このリスクを少なくするには、

人口が集中している場所

将来予想で人口が流入する場所

これを満たすのは東京です。

 

地方物件に比べると東京の物件価格は高く、利回りも低めですが、

サラリーマンが安心して投資できる環境が整っています。

空室保証のサブリース契約とは

サブリース契約とは、

不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸するシステムです。

不動産会社は入居者から家賃を受けとり、その一部をサブリースの保証家賃としてオーナーに支払います。

サブリース契約では家賃保証してくれるので、長期にわたり空室が続いたとしても不動産オーナーは安心して投資を継続することができます。

ただし注意点もあります。

サブリース契約の契約期間は2年間というところが多く、

契約期間更新時に、業者からオーナーに振り込まれる賃料の見直しが入る可能性もあります。

大抵が減額されてしまう見直しです。

 

ただしグローバルリンクマネジメントという不動産会社は、

家賃の見直しが7年に1度しか行われません。

また、賃料の下落幅も下限5%までに設定されているので、

賃料の変動が少なく長期にわたって安定した家賃収入が見込めます。

 

興味のある方は一度無料セミナーに参加するのはおすすめします。

セミナーの予約はこちらから

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓


私も以前この業者から話を聞いたことがありますが、とても紳士的な対応で好印象でした。

不動産の営業と聞くと押し売りをイメージしますがそれは過去の話です。

SNSが主流となり悪い噂は一瞬で広がってしまう時代ですので、

今は反響営業、要は口コミ、紹介営業で顧客を獲得している会社が増えています

私はこれまで5社以上の不動産業者と会って営業を受けましたが嫌な印象は全くないですね。

 

話聞いて違うなと思ったら丁寧にお断りすれば大丈夫ですよ。

 

筆者が考える不動産投資に向いている人

不動産投資に向いているのは、

・サラリーマンで安定した収入がある人

・手間なく投資を行いたい人

・将来の私的年金を作りたい人

・生命保険、がん保険の加入を検討している人

・自宅の購入予定の無い人(ずっと賃貸派)

上記に当てはまる人は不動産投資を検討してみて下さいね。

まとめ

本日は不動産投資をご紹介しました。

不動産投資は他の投資にない、

他人資本で投資できる点

生命保険代わりになる点

が魅力的です!

一方で不動産ならではの様々なリスクも十分理解する必要があります。

投資のリターンとリスクは表裏一体、しっかりとした知識を持つことが重要ですね。

興味のある方はまず不動産の無料のセミナーに参加して勉強してみて下さいね!

 

セミナー参加はこちらから

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

不動産投資スクール

コメント

タイトルとURLをコピーしました